Аренда или покупка недвижимости во Вьетнаме

Эта статья — часть нашего полного гайда по покупке недвижимости во Вьетнаме.

Простая математика

Давайте посчитаем на реальных цифрах. Квартира-студия в Дананге у моря.

Аренда: $500/мес → $6,000/год. Никаких вложений кроме депозита (обычно 1-2 месяца). Можно съехать в любой момент.

Покупка: квартира 50м² × $2,000/м² = $100,000. Плюс регистрационный сбор 0.5% ($500), нотариус ($50), администрирование ($200). Итого $100,750.

Если просто поделить: $100,750 / $6,000 = почти 17 лет аренды. За это время рынок может упасть, может вырасти, могут измениться правила для иностранцев.

Но есть нюанс.

Когда покупка имеет смысл

Покупка выигрывает при трёх условиях:

1. Вы планируете жить во Вьетнаме 7+ лет. За этот срок рост капитала покроет разницу с арендой и вы выйдете в плюс.

2. Рынок продолжает расти. При 10% годовых роста через 7 лет квартира за $100,000 будет стоить $195,000. Это плюс $95,000 к капиталу. Минус $42,000 на аренду которые вы не заплатили. Чистый выигрыш: $53,000.

3. У вас есть свободные деньги. Покупка за наличные. Ипотека для иностранцев дорогая (8-10%) и съедает всю выгоду от роста цен.

Когда аренда лучше

• Вы живёте во Вьетнаме меньше 5 лет. За это время рост цен не покроет транзакционные издержки (налоги при покупке и продаже: 0.5% + 2% = 2.5% от суммы).
• Деньги могут пригодиться для бизнеса. $100,000 в бизнесе могут дать 20-30% годовых, а не 10-15% как квартира.
• Вы не уверены насчёт города. Купили в Дананге, а через год поняли что по работе нужно в Сайгон. Продажа займёт 3-6 месяцев и вы потеряете 2% налога.

Аренда с инвестированием разницы

Возьмём $100,000 которые вы не потратили на квартиру. Положили под 5.5% в Vietcombank. Доход: $5,500/год. Аренда стоит $6,000/год. Разница: $500/год доплаты из кармана. Почти бесплатно живёте.

А если эти $100,000 вложить в бизнес с доходностью 20%? Это $20,000/год. Минус $6,000 на аренду — $14,000 чистой прибыли. Лучше чем квартира.

Реальный пример: 5 лет в Дананге

Сценарий А: купили квартиру за $100,000. Рост 10%/год. Через 5 лет стоит $161,000. Продали, заплатили 2% налога ($3,220). На руках $157,780. Жили «бесплатно» и заработали $57,780.

Сценарий Б: арендовали за $6,000/год ($30,000 за 5 лет). $100,000 положили под 5.5% годовых. Через 5 лет на счету $130,700. Минус $30,000 аренды, осталось $100,700. Не заработали ничего.

Покупка лучше. Но при условии что рост цен продолжится и вы не вложили эти деньги во что-то более доходное.

Главный вывод. Покупка — это ставка на рост рынка и долгосрочное проживание. Аренда — гибкость и свобода вложить деньги туда где доходность выше. Если бы я выбирал для себя: аренда первые 2 года, покупка когда понял что остаюсь надолго.

← Вернуться к полному гайду по недвижимости