15.07.2026 Недвижимость во Вьетнаме

Покупка недвижимости во Вьетнаме иностранцем: полный гайд 2026

Коротко

Иностранец может купить квартиру во Вьетнаме. Не может купить землю напрямую. Срок владения — 50 лет с правом продления. Цены растут на 10-15% в год. Доходность от аренды скромная — 2.5-3.5% чистыми. Покупка имеет смысл как долгосрочная инвестиция в рост капитала, а не ради денежного потока.

Подробно разберём что можно купить, какие есть ограничения и сколько это стоит.

Что вообще можно купить иностранцу

Вьетнамский закон о жилье (No. 27/2023/QH15, вступил в силу с 2025 года) даёт иностранцам право владеть двумя типами недвижимости.

Можно:

Квартиры в коммерческих жилых проектах. Это главный и самый простой вариант. Застройщик уже получил все разрешения, вы покупаете конкретную квартиру и получаете розовый сертификат (LURC). Серьёзных рисков нет, если застройщик крупный.
Дома (таунхаусы и виллы) в коммерческих проектах. Тоже можно. Но есть лимит: не больше 250 объектов на один административный квартал (ward).

Нельзя:

Землю. Вообще. Иностранец-физлицо не может владеть землёй во Вьетнаме. Земля принадлежит государству, и права на неё получают только граждане Вьетнама или вьетнамские компании.
Отдельно стоящие дома вне жилых проектов. То есть купить старый вьетнамский дом на побережье и сделать из него виллу не получится. По крайней мере, напрямую.

Обходной путь через компанию. Если создать иностранную компанию (FIE) во Вьетнаме, она может получить права землепользования (Land Use Rights) через аренду у государства. Компания арендует землю на срок до 50 лет (в особых случаях до 70), платит сразу за весь срок и строит на этой земле что хочет. Но это история для крупных проектов, не для покупки одной квартиры.

Ограничения и квоты

Государство не хочет чтобы иностранцы скупили всё жильё. Поэтому есть квоты:

В одном многоквартирном доме иностранцам может принадлежать не больше 30% квартир.
Таунхаусов и вилл — не больше 250 на ward (административный квартал, это примерно район города).

На практике квоты почти никогда не выбираются полностью. Иностранцев-собственников во Вьетнаме пока мало, рынок только формируется. Но перед покупкой стоит проверить — особенно в популярных у экспатов проектах в Дананге и Сайгоне.

50-летний leasehold: что это значит на практике

Вы покупаете квартиру, но право собственности действует 50 лет с момента получения сертификата. Не с момента постройки дома. То есть если дом сдан в 2025 году, а сертификат вы получили в 2026, ваш срок истекает в 2076.

Через 50 лет право можно продлить ещё на 50. Как именно — закон описывает общими словами: «при отсутствии нарушений и в соответствии с законодательством на момент продления». Пока прецедентов массового непродления не было, но и массовых окончаний сроков тоже — программа заработала относительно недавно.

Что происходит если не продлили? Государство забирает квартиру. Теоретически с компенсацией. На практике — никто не проверял.

Для вьетнамцев. Граждане Вьетнама получают так называемый Pink Book с правом бессрочного владения. Отсюда и разница в цене: квартира с Pink Book стоит дороже, чем «иностранная» LURC.

Пошаговый процесс покупки

Если коротко: выбрали проект → reservation fee → договор купли-продажи → оплата → регистрация → сертификат.

1. Reservation fee. Бронируете конкретную квартиру, вносите депозит. Обычно 50-100 миллионов донгов ($2,000-4,000). Возвратный если сделка срывается по вине продавца.

2. Договор купли-продажи (SPA). Подписываете Sale and Purchase Agreement. В нём: цена, сроки оплаты, штрафы за просрочку, дата передачи квартиры. Договор на вьетнамском и английском. Проверять через юриста обязательно, даже если застройщик крупный.

3. Оплата. Обычно график: 30% при подписании SPA, 25% через 3 месяца, 20% через 6 месяцев, 25% при получении ключей. Иностранцы платят из-за рубежа — перевод на счёт застройщика во Вьетнаме.

4. Регистрация SPA. Договор нужно зарегистрировать в местном Land Registration Office. Это делает застройщик или ваш юрист.

5. Сертификат LURC. Через 3-6 месяцев после полной оплаты вы получаете сертификат права пользования землёй и владения квартирой (LURC — Land Use Right Certificate). Розовая книжка для иностранцев.

Налоги и сборы при покупке

Покупатель платит:

Регистрационный сбор: 0.5% от стоимости квартиры.
Нотариальный сбор при регистрации SPA: фиксированная сумма, обычно $20-50.
Административные сборы: около $200 суммарно за весь процесс.

Продавец (застройщик) платит НДС 10% и CIT 20% с прибыли. Эти налоги уже заложены в цену квартиры.

При последующей продаже:

Продавец платит Personal Income Tax (PIT): 2% от цены продажи.
Никаких вычетов, никаких «налоговых residency» — просто 2% с оборота.

Цены по городам: 2026

Цифры средние. Конкретный проект может быть дороже или дешевле.

Дананг. Квартиры: $1,500-2,500/м². Таунхаусы: $200,000-400,000 за объект. Виллы: $500,000-1,500,000. Самый популярный город у российских покупателей: море, международное сообщество, растущий IT-сектор.

Хошимин (Сайгон). Квартиры: $2,500-6,000/м². Дороже Дананга почти вдвое. Выше плотность, выше спрос. Цены росли на 20-24% в 2025 году (данные CBRE). Лучший рынок для capital appreciation.

Ханой. Квартиры: $1,500-3,000/м². Стабильный, консервативный рынок. Растёт медленнее Сайгона, но и рисков меньше.

Нячанг. Квартиры: $1,200-2,000/м². Туристический город. Много предложений, меньше спроса чем в Дананге. Можно найти дешёвые варианты, но и ликвидность ниже.

Доходность: аренда vs рост капитала

Если покупаете для сдачи в аренду — подумайте дважды.

Аренда приносит 2.5-3.5% чистыми в год. Вьетнамский банковский депозит даёт 5.5-6%. То есть положить деньги на счёт в Vietcombank выгоднее чем купить квартиру и сдавать её. Математически.

Рост капитала — совсем другая история. За 2025 год квартиры в Сайгоне подорожали на 20-24%, в Дананге на 10-15%. Это и есть главный источник дохода от вьетнамской недвижимости. Вы зарабатываете на перепродаже через 5-10 лет, а не на ежемесячной аренде.

Средняя доходность от аренды по рынку: 4-5% брутто. После вычета management fee (10-15% от арендной платы), коммуналки, простоя между жильцами — получается 2.5-3.5% нетто.

Совет. Если задача — денежный поток, возможно недвижимость во Вьетнаме не лучший инструмент. Если диверсификация портфеля и ставка на рост экономики — вполне.

Риски, о которых стоит знать

Застройщик обанкротился. Кейсы были. В 2022-2023 несколько средних девелоперов не смогли достроить проекты. Покупатели остались без квартир и без денег. Поэтому: только крупные застройщики с историей. Novaland, Vingroup, Sun Group, Masterise Homes.

Юридические риски. Проект может не иметь всех разрешений на продажу иностранцам. Застройщик скажет «всё ок», а по факту дом не в списке разрешённых. Проверять через юриста обязательно.

Квота выбрана. В популярном проекте может не остаться слотов для иностранцев. Перед внесением депозита проверяйте текущий процент.

Валютный риск. Покупаете в донгах (VND), аренду получаете в донгах, живёте скорее всего на доллары или рубли. Курс VND/USD относительно стабилен (государство управляет), но риски есть.

Продление через 50 лет. Формально государство обязано продлить если нет нарушений. Неформально — никто не знает что будет через полвека. Но это скорее философский риск чем практический.

FAQ

Надо ли быть резидентом чтобы купить квартиру? Нет. Туристическая виза — уже достаточно. Главное чтобы был действующий загранпаспорт.

Можно ли получить ипотеку как иностранец? Технически да. HSBC, UOB, Standard Chartered работают с иностранцами. На практике ставки высокие (8-10%), требования жёсткие, и банки неохотно дают ипотеку нерезидентам. Большинство сделок — за наличные.

Можно ли продать квартиру другому иностранцу? Да. Продаёте кому угодно: иностранцу, вьетнамцу, компании. Платите 2% налога с продажи.

Что будет с квартирой после моей смерти? Наследуется. Наследники (в том числе иностранцы) получают квартиру на оставшийся срок владения. Завещание лучше составить по законам Вьетнама, проконсультируйтесь с юристом.

Где лучше покупать: первичка или вторичка? Первичка: ниже цена на старте, рассрочка от застройщика, риск недостроя. Вторичка: квартира уже существует, можно посмотреть вживую, но дороже и меньше выбор.