Земля во Вьетнаме: может ли иностранец владеть землёй

Эта статья — часть нашего полного гайда по покупке недвижимости во Вьетнаме.

Короткий ответ

Нет, иностранец не может владеть землёй во Вьетнаме напрямую.

Земля во Вьетнаме принадлежит государству. Граждане Вьетнама и организации получают Land Use Rights (LUR) — право пользования землёй. Иностранцы получают LUR только в составе покупки квартиры (через Pink Book или Leasehold).

Но землю отдельно — нет.

Как устроено земельное право

Для граждан Вьетнама:

• Могут получить LUR на землю (Red Book) — бессрочное или на 50 лет
• Могут продавать, дарить, наследовать LUR
• Фактически это частная собственность на землю

Для иностранцев:

• Не могут получить LUR на землю отдельно
• Могут получить LURC (Pink Book) на квартиру — до 50 лет с продлением
• Могут получить право застройки (lease of land) — до 50 лет через компанию

Как иностранцы всё же «владеют» землёй

Есть три обходных пути, все с рисками:

1. Через вьетнамскую компанию (FIE)

Ваша FIE получает Land Lease (lease of land) на 50 лет. Компания владеет правом застройки и использования земли. Вы владеете компанией.

Риски: компания — отдельное юрлицо, нужна отчётность, налоги. При ликвидации компании земля отходит государству.

2. Через вьетнамского гражданина (номинал)

Оформляете LUR на гражданина Вьетнама (обычно жена/партнёр), заключаете с ним договор займа или опцион.

Риски: судебной защиты нет. Если отношения испортятся — вы ничего не докажете. Вьетнамские суды не признают такие схемы.

3. Инвестиционное соглашение (SPA)

Подписываете договор купли-продажи LUR с вьетнамцем с отложенной передачей прав (когда закон изменится). Юридически сомнительно.

Риски: договор неисполним. Суд откажет в передаче земли иностранцу.

Реалистичный совет

Если вы хотите инвестировать в землю — делайте это через:

1. Вьетнамскую компанию (FIE) с правильными VSIC-кодами (real estate business)
2. Совместное предприятие с местным девелопером

Всё остальное — серые схемы с высоким риском потери денег.

Что можно безопасно

• ✅ Купить квартиру с Pink Book (50 лет, продлевается)
• ✅ Арендовать землю через компанию на 50 лет под строительство
• ✅ Купить квартиру в leasehold (до 2084 года и далее)
• ❌ Купить участок земли лично на своё имя
• ❌ Купить дом с землёй (только квартиру!)

Если видите объявление «продажа земли иностранцу» — это либо не земля, а квартира с землёй в составе проекта, либо обходная схема.

Мы помогаем с легальными вариантами — подбор объектов, регистрация FIE под real estate, проверка документов.

← Вернуться к гайду по покупке недвижимости